Волна скандалов с обманутыми дольщиками заставила многих застройщиков либо заморозить объекты, либо попридержать их продажу. В результате возник дефицит предложения: только в Москве вплоть до осени прошлого года на одну квартиру приходилось 5—6 покупателей.
Застраховаться от обмана даже в нынешних условиях практически невозможно. Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов...», принятый 22 декабря 2004 года, смог прекратить только откровенное мошенничество на рынке. Однако недобросовестные компании и сейчас могут придумывать изощренные схемы обмана соинвесторов. Минимизировать риски при покупке недвижимости можно только при составлении договора, советуют юристы, к которым The New Times обратился за разъяснениями.
— Как минимизировать риски —
Перед подписанием договора и внесением денежных средств необходимо собрать мак симально полную информацию о компании, с которой собираетесь заключить договор. Расказывает юрист Алексей Гугаев, специализирующийся на защите интересов обманутых дольщиков: «Для получения информации о компании можно заказать выписку из ЕГРЮЛ на эту фирму в налоговой инспекции (стоимость услуги от 200 до 400 рублей). В ней, в частности, должна быть указана фамилия действующего директора. Следует обратить внимание на ее идентичность той, что указывается в договоре. Опечатка в одну букву может обернуться массой проблем. Кроме того, стоит проверить основные документы компании, как-то: лицензию на проектирование и строительство (в случае заключения контракта с застройщиком); договор аренды на застраиваемую территорию; архитектурный проект, согласованный с АПУ («Это весьма дорогостоящая процедура, поэтому откровенные мошенники его составлением себя никогда не утруждают», — поясняет Гугаев); разрешение на строительство; инвестиционный контракт между инвестором и органом исполнительной власти.
Нелишним будет взглянуть на баланс фирмы и выяснить таким образом ее кредитоспособность.
Не стоит расслабляться и при заключении договора. «Обязательно следует обратить внимание на положение не только о сроке сдачи дома, но и о сроке оформления квартиры в собственность», — советует юрист Дмитрий Жарков. «В последнее время все чаще бывают ситуации, когда люди въезжают в сданный дом, но не имеют права собственности на квартиру, — поясняет эксперт. — В результате они не могут прописаться в квартире и продать ее или оставить в наследство». Кроме того, при нарушении сроков оформления покупатель вправе требовать возмещения просрочки, размер которой также должен быть указан в договоре.
Проверить стоит и наличие всех существенных положений договора (их содержание — в федеральном законе о долевом строительстве), поскольку отсутствие одного из них признает договор незаключенным.
В контракте должно быть прописано, что подразумевается под общей площадью квартиры. «В настоящее время Жилищный кодекс не включает в общую площадь балконы и лоджии. Это важно при расчете стоимости квартиры. При современных планировках площадь балкона может достигать 5 кв. метров. И в случае отсутствия соответствующего положения в договоре застройщик вправе потребовать с покупателя дополнительную оплату этих метров», — рассказывает Жарков.
Непосредственное подписание контракта также требует тщательности. В случае если на документе стоит подпись не директора, а, предположим, его заместителя, последний должен иметь доверенность на право подписи. Подписать следует каждую страницу договора, чтобы избежать подмены листов.
Вносить денежные средства лучше безналичным расчетом. Соинвестору должны выдать подтверждающий операцию приходный ордер.
Новые схемы, осложняющие
— жизнь дольщикам —
Недобросовестные фирмы применяют различные схемы для снижения налогообложения и ущемления прав соинвесторов. Например, договоры составляются таким образом, чтобы избежать регулирования нормами закона о долевом строительстве. В последнее время популярность получила вексельная схема: соинвестор покупает вексель компании или дружественного ей банка в счет оплаты квартиры. Однако право требования по векселю наступает на несколько лет позже срока сдачи дома. Фактически при неисполнении обязательств по строительству покупатель не может взыскать средства с должника до истечения срока векселя.
Кроме того, даже крупные известные застройщики под каждый объект регистрируют отдельную фирму с относительно небольшим уставным капиталом. Поэтому взыскивать средства в случае невыполнения обязательств придется не с раскрученной компании, а с ее маленькой неплатежеспособной дочки.
19 февраля обманутые дольщики в очередной раз вышли на улицы Москвы и других городов России с требованиями возместить им материальный ущерб. В открытом письме «руководству страны» вкладчики и соинвесторы настаивают «немедленно принять постановление правительства, в котором будут учтены законные права как соинвесторов, требующих получения оплаченной недвижимости, так и соинвестров, требующих вернуть свои деньги».
...
4627,98 рубля
Разница между ценой акции Сбербанка на ММВБ в момент объявления цены размещения.
В среду стали известны результаты дополнительного размещения акций Сбербанка РФ. Банк определил цену размещения акции в рамках допэмиссии на уровне 89 тысяч рублей. Цена за акцию Сбербанка на Фондовой бирже ММВБ на момент объявления составляла 93 тысячи 627 рублей 98 копеек. Таким образом, результаты размещения подтвердили пессимизм некоторых аналитиков, ожидавших дисконт в 3 — 5% к рыночной цене. Между тем, как сказал The New Times аналитик «Атон-Лайн» Андрей Верников, успех размещения был предопределен. По его словам, ситуация на рынке способствовала этому.
Нестабильность цен на нефть и отсутствие на рынке инвестиционных идей привели к неопределенности на рынке, а бумаги Сбербанка традиционно были защитными для инвесторов в такие периоды.
Более того, аналитик добавил, что отмена ограничений для иностранных инвесторов на владение акциями российских банков и отличные результаты работы «Сбера» в 2006 году также стимулировали интерес инвесторов.
Если говорить о негативных тенденциях, то они связаны с завышенными ожиданиями некоторых участников рынка относительно высоких прибылей банка в этом году. Верников подчеркнул, что акции Сбербанка должны создавать положительный фон при IPO ВТБ, «но к лету интерес к этим бумагам угаснет».
...
Иностранный птичий PR
Председатель Госдумы Борис Грызлов нашел, откуда появился птичий грипп в Подмосковье. Он предполагает, что ажиотаж вызван в том числе и коммерческими интересами: «Это сознательный проект, направленный на производство и сбыт вакцин, и он придуман не в России». Несмотря на сообщения МЧС и Роспотребнадзора о регистрации случаев заражения подмосковных птиц, ритейлоры не ощущают падения спроса на птицу. Крупнейшие игроки на рынке утверждают: продукты проходят тщательный контроль, у покупателей нет сомнений в их качестве. В «Седьмом континенте» заявили, что поставщики предоставили сети информацию о дополнительных мерах безопасности и проведенных санитарно-эпидемиологических проверках, сообщает «Интерфакс». Однако проведение дополнительных экспертиз по предотвращению выброса в розницу зараженной птицы может вызвать рост цен на эту продукцию.
...
$53 за баррель
Прогноз Министерства экономического развития цен на нефть марки Urals в текущем году.
МЭРТ обнародовало сценарные условия социально-экономического развития страны на 2008 —2010 годы. В сценариях два варианта — «инерционный» и «умеренно оптимистичный». Но в любом случае ведомство Германа Грефа уверено в прогнозах цен на нефть. Они несколько ниже обещанных ранее: так, цена нефти марки Urals на 2008 год — $53 за баррель (ранее — $56), на 2009 год — $52, а на 2010-й — $50.
Между тем, по сообщению Bloomberg, нефть продолжает дешеветь. Аналитики подсчитали, что коммерческие запасы нефтепродуктов в США, в частности бензина, на сегодняшний день превышают средний уровень за пять лет. 22 февраля цена мартовских фьючерсных контрактов на нефть марки WTI в электронной системе Нью-йоркской товарной биржи (NYMEX) составляла $59,61 за баррель, что на $0,46 ниже итоговой котировки предыдущего дня. Стоимость фьючерсов на нефть марки Brent на апрель в электронных торгах на лондонской бирже ICE Futures 22 февраля снизилась на $0,48 — до $58,87 за баррель.
