Вступил в силу долгожданный для малого и среднего бизнеса закон «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества». К предпринимателям возвращается преимущественное право на приобретение арендуемого помещения, потерянное ими в 2002 году, когда в силу вступила новая редакция закона «О приватизации государственного и муниципального имущества». На фоне заявлений Дмитрия Медведева о необходимости перестать «кошмарить» бизнес, будущее закона кажется особенно светлым. The New Times выяснял, как дела обстоят на самом деле
Свой первый магазин предприниматель Игорь Голованов открыл 9 лет назад. Открыл, зарегистрировал в Е дином государственном реестре юридических лиц и, возможно, спокойно бы работал. Но в какой-то момент бизнесмен решил выкупить помещение своего универмага, и тут начались приключения... Как оказалось, новый закон на него не распространяется.
На сегодняшний день Игорь Голованов владеет двумя универмагами «Самбери» на 15-й Парковой улице. Один из магазинов он выкупил, другой на протяжении почти 10 лет арендовал у Правительства Москвы. Как говорит Игорь, помещение досталось ему в 1999 году «фактически в разрушенном состоянии и с долгами». Вместе со своими компаньонами Голованов помещение отремонтировал, а городские власти в качестве ответного жеста назначили муниципальную аренду ниже рыночной стоимости. В здании кроме «Самбери», занимающего более 800 кв. м, еще на 200 кв. м располагается магазинчик «7 поваров». В середине 2006 года Голованов обратился в Департамент имущества с просьбой переуступить ему право аренды соседа. Это сильно облегчило бы оплату коммунальных услуг. По словам хозяина «Самбери», в Департаменте ему сказали примерно следующее: «Ваш новый арендодатель — ОАО «Объединенная торговая недвижимость» («ОТН»), с ним и разбирайтесь».
«Зеленые» для бизнеса
Генеральный директор «ОТН» Ольга Кривенко просьбу предпринимателя удовлетворять не спешила. Вместо этого в конце апреля 2007 года она прислала ему уведомление о перерасчете аренды. Цена за помещение резко выросла. Бизнесмен Голованов попытался выяснить у нового собственника основания повышения арендной платы, но «ОТН» отвечало ему молчанием, вплоть до августа 2007 года, когда ОАО «ОТН» прекратило свое существование. В тот день Игорь Голованов узнал о появлении нового арендодателя — сети магазинов «Седьмой континент».
Вступив в права собственника, «Семерка» произвела еще один перерасчет. Цена аренды поднялась со 180 тыс. рублей в месяц, которые «Самбери» платил по договору с городом, до почти 900 тыс. «Отношения между арендатором и арендодателем регулирует Гражданский кодекс, — говорит специалист в области арбитражного права, адвокат Максим Пашков. — В каждом случае надо изучать договор, но по общему правилу пересматриваться арендная плата может раз в год и не должна колебаться более чем на 10%».
Срок аренды у «Самбери» истекает в марте 2009 года, но «Семерка», по словам Голованова, ищет все подходящие способы для досрочного расторжения договора. Например, 8 мая 2008 года арендодатель направил инспекцию для проверки своих владений. Инспектор «Седьмого континента», судя по составленному протоколу, обнаружил здание магазина почти в руинах: «многочисленные трещины на фасаде», три разбитых витринных стекла, над центральным входом следы протечек, на настенном светильнике лестничной клетки 1-го этажа отсутствует рассеиватель, лестница разбита, а на крыльце (это, вероятно, самое страшное) обнаружены «зеленые насаждения».
Восьмой континент
История Игоря Голованова не уникальна. Как выяснил The New Times, в таком же положении оказались, по меньшей мере, 26 предпринимателей. Сейчас большинство из них уже лишились своего бизнеса.
Схему постепенного превращения городского имущества в собственность частной компании сегодня можно восстановить. — 22 мая 2006 года в Москве было зарегистрировано ОАО «Объединенная торговая недвижимость». Акционерное общество было создано Правительством Москвы для «организации централизованного управления объектами недвижимости розничной торговли». Постановление о создании «ОТН» подписал мэр Москвы Юрий Лужков. В качестве уставного капитала в акционерное общество было внесено 31 нежилое помещение общей площадью около 65 тыс. кв. м. Учредителем ОАО , в котором доля города составляла 100%, был назначен Департамент имущества Москвы1.
— 4 ноября 2006 года 100% акций «ОТН» были внесены в уставной капитал ОАО «Объединенная энергетическая компания» («ОЭК»), принадлежащего городу.
— 28 декабря 2006 года ОАО «ОЭК» продала 100% акций «ОТН» фирме «ДекЭнерго». Учредителями этой компании были два физических лица — некто Александр Кравченко и Маргарита Беляева, а также компания «ДЕ КРА -групп». Сумма сделки составила 2,19 млрд рублей. За свою покупку «ДекЭнерго» расплатилась деньгами и 5-процентным пакетом акций ОАО «Мосэнерго». Сделка была одобрена руководителем Департамента имущества Владимиром Силкиным.
— 7 марта 2007 100% акций «ОТН» за 3,95 млрд рублей были выкуплены «Седьмым континентом».
Таким образом, на превращение десятков тысяч квадратных метров городского имущества в собственность частной коммерческой компании ушло чуть более 9 месяцев. «Седьмой континент» получил в свое распоряжение почти 64 тыс. кв. м торговых помещений и стал арендодателем для 29 несетевых магазинов2.
Адвокат предпринимателей Борис Дащинский утверждает, что городской бюджет сильно потерял от этой сделки. Будь помещения проданы по средней рыночной цене — и казна Москвы получила бы намного больше. «Когда было создано «ОТН» и мы с Игорем Головановым ходили туда на переговоры, касающиеся аренды, то все переговоры вели с Михаилом Найдышевым и Ольгой Мишаковой. Тогда они представляли интересы принадлежащей городу «ОТН». Еще там сидела женщина, формальный директор этого предприятия, но она была только для мебели, она молчала и все, а Н айдышев с Мишаковой вели все дела». По стечению обстоятельств 21 июня 2008 года Михаил Н айдышев был избран в совет директоров «Седьмого континента», а Ольга Мишакова стала доверенным лицом ретейлового гиганта (именно она инспектировала «Самбери» 8 мая этого года).
Обжалованию не подлежит
Ни в «Седьмом континенте», ни в Правительстве Москвы комментировать сложившуюся ситуацию не хотят. Бизнесмены же пытаются отстоять свое имущество всеми возможными способами. Р азобравшись в запутанной схеме, по которой его магазин отошел к «Седьмому континенту», бизнесмен Голованов обратился в суд. Предприниматель просил признать незаконными все сделки по передаче городской недвижимости ретейловому гиганту. 19 сентября прошлого года А рбитражный суд Москвы отказал в удовлетворении исковых требований. С удья Бурмаков не нашел в совершенных сделках «ничего противного правопорядку и нравственности». С уд посчитал, что права истца никак не нарушены, а сам он, не будучи какой-либо из сторон оспариваемых сделок, права на иск не имеет. А пелляционная и кассационная жалобы удовлетворены не были. В конце июля 2008 года И горь Голованов подал заявление в В ысший арбитражный суд.
Помимо Игоря Голованова борьбу за свое имущество с «Седьмым континентом» и московскими властями продолжают еще 12 предпринимателей. В се это время бизнесмены пытались добиться встречи с начальником Д епартамента имущества В ладимиром С илкиным, который, собственно говоря, и одобрил сделку по передаче собственности. Н о на контакт С илкин не шел, а правоохранительные органы, куда обратились бизнесмены, состава преступления в его действиях не обнаружили, и в возбуждении уголовного дела о превышении должностных полномочий было отказано.
Во избежание дальнейших проблем с упорными предпринимателями сотрудники ОБЭПа (отдела по борьбе с экономическими преступлениями) уведомили их, что дальнейшие протесты могут привести к возбуждению совсем другого уголовного дела — по статье 306 УК Р Ф за заведомо ложный донос. До сих пор же дело против обратившихся к ним 13 предпринимателей не возбуждено только потому, что они не были заранее оповещены об уголовной ответственности. Так что, считайте, еще легко отделались.
Компания «Седьмой континент» основана в 1994 году и является международной розничной торговой сетью, одним из ведущих торговых операторов в России. На конец декабря 2007 года компания управляет 127 магазинами (форматы гипермаркет и супермаркет). Магазины сети «Седьмой континент» расположены в Москве и Московской области, Калининграде и Калининградской области, Перми, СанктПетербурге, Рязани, Челябинске, Минске (Республика Беларусь).
_______________
1 Примечательно, что любой официальный документ перед вступлением в силу должен публиковаться в журнале «Вестник мэра и Правительства Москвы», однако когда адвокат бизнесменов Борис Дащинский запросил это постановление, стало известно, что документ не публиковался и имеет гриф «ОП» — «Для ограниченного пользования».
2 Еще около тысячи квадратных метров до сделки с «Семеркой» досталось ОАО «МКапитал».
